Am Markt der Baufinanzierungen sind in den kommenden Monaten viele Veränderung zu erwarten, denn die Zinsen sind in Bewegung nach oben. Dies zwangsläufig um die aktuell (Stand Sommer 2022) galoppierende Inflation zu bremsen. Durch höhere Zinsen wird der Spielraum für Bauherren kleiner, zumal die Inflation aktuell die Lebenshaltungskosten nach oben treibt. Die Zeiten niedriger Zinsen sind erst einmal vorbei!
Wie ist jetzt also zu planen und was ist zu beachten?
Budget abstecken
Zunächst ist es wichtig, seinen Spielraum exakt zu kennen. Dies vor allem in Zeiten von steigenden Lebenshaltungs- und Baukosten. Da ich persönlich tendenziell erwarte, dass die Lebenshaltungskosten stärker steigen als die Löhne, sollte man hier ein besonderes Augenmerk auf die Budgetplanung legen.
Letztlich sind die Einnahmen aus Lohn und sonstigen Quellen aufzustellen und die Kosten hiervon abzuziehen. Am besten macht man dies im Jahresdurchschnitt, da einige Einnahmen und Kosten ja nicht monatlich anfallen. Wichtig ist es dann die aktuelle Miete und die Nebenkosten entfallen zu lassen und dann die Finanzierungskosten für Zins und Tilgung als neue Kosten einzuplanen. Auch die Nebenkosten für eine eigene Immobilie müssen dann angesetzt werden. In den ersten Jahren ist es in meinen Augen auch wichtig ein monatliches Budget für Verschönerungen im und am Haus einzuplanen.
Wenn man diese Aufstellung zu den Kosten von heute macht, blendet man die Inflation aus. Da ich davon ausgehe, dass die Kosten mehr als die Einkommen steigen, würde ich über die kommenden fünf Jahre eine Einnahmensteigerung von 5% ansetzen und die Kosten um 8% steigern. So hat man ein wenig Luft und erkennt, dass es in den kommenden Jahren eher ein wenig enger wird.
Der Hintergrund ist, dass normalerweise zur Bremsung der Inflation der Zins über die Inflation angehoben wird, was aktuell schwer möglich ist, da sonst Kredite die mit variablen Zinsen abgeschlossen wurden nicht zurückgezahlt werden können. Hier würde die Zinslast zu hoch. Um den selben Effekt zu erreichen kann man so also den Konsum bremsen und die Löhne unterhalb der Lebenshaltungskosten steigern. Im Gegenzug werden dann langfristig die Baukosten und auch die Lebenshaltungskosten sinken, da die Nachfrage nachlässt.
Steht das Budget fest, d.h. die mögliche Zins und Tilgungslast, dann kann man mit einem Kreditrechner bei den meisten Banken direkt online seinen möglichen Finanzierungsbetrag berechnen. Zu diesem wird dann das Eigenkapital hinzugerechnet. Ich würde aber immer einen guten Sockelbetrag an Eigenkapital als liquide Mittel behalten, damit eventuelle Ausgaben getätigt werden können. Vieles wird in der Planung meist vergessen und kann so später ohne Geldsorgen ergänzt werden.
Gesamtkosten von Bau und Grundstück berechnen
Es ist eigentlich recht simpel alle Kosten zu planen, nur meist wird dabei vieles vergessen. Ich habe eine komplette Baukostenaufstellung hier bereitgestellt. So sollte nichts vergessen werden. Wichtig ist es die ganzen Nebenkosten eines Grundstückskaufes zu berücksichtigen. Hierzu zählen vor allem die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.
Mir war es vor dem Hausbau wichtig, alle Kosten im Detail zu kennen und abzusichern. Ich habe da nicht geschätzt sondern mit Angebote eingeholt und mit die Preis für die kommenden 12 Monate zusichern lassen. Genau dies ist aktuell sehr schwer, da die Handwerker vor allem aufgrund von einer hohen Auslastung und noch mehr wegen der mangelnden Verfügbarkeit von Ware keine Lieferzeiten zusagen können. Auch werden ihnen die Preis für Heizung und andere Gewerke von den Herstellern nicht für diesen Zeitraum garantiert. Entsprechend würde ich immer einen Sicherheitsaufschlag im Rahmen der Inflation machen, d.h. wenn in einem Jahr erst ein Gewerk abgerechnet wird, dann würde ich 8% hinzurechnen (was im Moment die aktuelle Inflationsrate ist).
Wie finanzieren?
Ich würde aktuell wegen der zu erwartenden steigenden Zinsen auf jeden Fall langfristig (>10 Jahre) und mit einer festen Zinsbindung finanzieren. Ich empfehle immer ein Recht auf Sondertilgungen einzubauen, die einmal pro Jahr geleistet werden dürfen. Meist hat man durch die Lohnsteigerung in ab dem dritten Jahr bereits wieder freies Geld zur Verfügung, dass man für die Tilgung einsetzen kann. Jede Sondertilgung beschleunigt die Schuldbefreiung dramatisch. Für mich ein wunderbares Gefühl, wann das Haus abbezahlt ist. Wenn man dann ein autarkes Haus hat, d.h. den Strom selber produziert und mit einer Wärmepumpe heizt, dann wohnt man quasi kostenlos. Ein schönes Ziel!
Auf Kante finanzieren oder nicht?
Aktuell ist es sicherlich ein höheres Risiko als in den letzten Jahren, wenn man knapp finanziert und in den ersten Jahren wenig Geld für das allgemeine Leben übrig hat. Da aber die Kreditrate konstant bleibt und der Lohn steigt, gibt sich dies nach wenigen Jahren. Aktuell ist allerdings das beschrieben Risiko der hohen Inflation und der geringeren Lohnsteigerung ein Risiko das nicht zu unterschätzen ist. Ich würde hier mehr Eigenkapital zurücklegen und dann das Risiko eingehen.
Zu beachten ist hier allerdings, dass sich der Lohn einer Familie verschieben kann, wenn einer der beiden Ehepartner zeitweise hinsichtlich Einkünften ausfällt und sich z.B. um die Kinder kümmert. Dies sollte berücksichtigt werden in der Budgetplanung des Haushaltes. Auch sollte man in die Zukunft schauen und z.B. für einen anstehende Schulausbildung der Kinder Geld zurücklegen. Das Leben der Kinder wird generell mit steigendem Alter nicht zwingend billiger – bis diese ausziehen.
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