Grundsteuererklärung: Alles, was Sie dazu wissen sollten  

Seit März 2022 haben Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland per Post Informationsschreiben vom Finanzamt bekommen. Denn: Ab dem 1. Juli 2022 beginnt die Umsetzung der Grundsteuerreform. Die Grundsteuerwerte sollen neu festgelegt werden, weshalb alle Immobilien- und Grundstückseigentümer bis spätestens 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben müssen. Diese ist für alle Grundstücke sowie die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft vorgeschrieben.

Im Klartext bedeutet das auch für Sie als Besitzer eines Block- oder Holzhauses, dass Ihnen dieser Aufwand nicht erspart bleibt. Tatsächlich haben viele Privatpersonen jetzt etliche Fragezeichen im Kopf, denn sie mussten noch nie eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben. Welche Daten gehören in die Grundsteuererklärung? Wo findet man die Informationen? Und wie wird die Steuererklärung korrekt durchgeführt?

Ich kann vorwegnehmen: Leider ist die Grundsteuererklärung recht aufwendig. Es gibt aber Tools, die Ihnen das Abgeben der Erklärung erleichtern. Nichtsdestotrotz bleibt die Grundsteuererklärung in meinen Augen eine sinnlose Aufgabe für Bürger. Sie müssen erfassen (lassen), was das Finanzamt eigentlich schon vorliegen hat. Das Finanzamt geht den einfachen Weg und überträgt die Erfassung und Digitalisierung der Daten auf Sie. Gerne versuche ich, Ihnen mit diesem Artikel unter die Arme zu greifen und etwas Licht ins Dunkel zu bringen.

Das Wichtigste vorab: Was Sie zur neuen Grundsteuer wissen sollten

Zunächst einmal die wichtigsten Fakten zur Grundsteuer, zur Grundsteuerreform und zur Grundsteuererklärung:

• Alle Eigentümer zahlen Jahr für Jahr Grundsteuer. Aber: Die bisherige Regelung belastet die Eigentümer ungleichmäßig, weshalb sie als verfassungswidrig erklärt wurde und eine Grundsteuerreform notwendig war.
• Jetzt ist eine Neuberechnung aller Immobilien und Grundstücke erforderlich.
• Genau deshalb müssen Eigentümerinnen und Eigentümer in diesem Jahr eine Grundsteuererklärung abgeben.
• Möglich ist das seit dem 1. Juli bis spätestens 31. Oktober 2022.
• Die Erklärungsabgabe wird vom Finanzamt für die Ermittlung der neuen Grundsteuer verwendet – jedoch erst ab 2025. Bis dahin bleibt noch alles beim Alten.

 

Wie Sie sich die Grundsteuer-Erfassung erleichtern können

Sie können es sich wahrscheinlich schon denken: Die Abgabe der Grundsteuererklärung ist mit einem großen bürokratischen Aufwand verbunden. Es gibt im Internet Ausfüllanleitungen, Papiervordrucke, Checklisten und Tipps, die Ihnen als Ausfüllhilfe dienen sollen. Letztlich müssen Sie aber dennoch jede Menge Bauunterlagen und Vordrucke besorgen und beim Finanzamt einreichen.

Einfacher wird es mit dem Tool von Vermieterwelt.de. Die digitale Plattform ist speziell für Vermieter gedacht und soll Ihnen etliche Aufgaben – wie eben auch die Abgabe der Grundsteuererklärung – erleichtern. Bei der Feststellung der Grundsteuer hilft das Portal wie folgt:

• rechtzeitige Erledigung der Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober
• die wesentlichen Grundstückswerte und -informationen, die für die Neubewertung des Grundstücks benötigt werden, können direkt online im Tool eingegeben werden
• wahlweise können Sie die Daten und Unterlagen in Papierform bereitstellen und Vermieterwelt.de kümmert sich um die Erfassung
• die Plausibilitätsprüfung erfolgt in der Software
• Übermittlung der Grundsteuererklärung direkt an die Finanzbehörde

Private Eigentümer von Mietshäusern und Grundstücksbesitzer müssen sich dann um nichts weiter kümmern, denn das Tool erledigt den Rest.

 

Warum wird die Grundsteuerberechnung überhaupt geändert?

„Wozu auf einmal der ganze Aufwand?“ fragen Sie sich jetzt vielleicht. Zu Recht, denn schließlich zahlen Sie schon viele Jahre lang regelmäßig Ihre Grundsteuer. Das Problem: Die Grundsteuer für Privateigentum wie Grundstücke und Häuser wird in den alten Bundesländern nach Einheitswerten berechnet, die auf dem Stand von 1964 sind. In den neuen Bundesländern werden Werte von 1935 herangezogen.

Bisher war es so: Für die Grundsteuerermittlung wird ein Grundsteuermessbetrag ermittelt. Er ergibt sich aus dem Einheitswert, der mit einer Steuermesszahl multipliziert wird. Diese Steuermesszahl liegt in den alten Bundesländern zwischen 0,26 und 0,6 Prozent und in den neuen Bundesländern zwischen 0,5 und 1 Prozent vom Einheitswert. Der Wert des Grundvermögens für die Zwecke der Grundsteuer wird auf diese Weise bisher mit dem Einheitswertbescheid vom Finanzamt festgelegt.

Allerdings ändert sich ab jetzt viel, denn: Es kamen mehrere Urteile des Bundesverfassungsgerichts zu dem Schluss, dass die Einheitsbewertung der Grundstücke und Immobilien, die in den alten Bundesländern seit 2002 gilt, verfassungswidrig ist. Die Grundsteuer darf daher nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden.

Wichtige Fristen bei der Grundsteuererklärung: Worauf Sie achten sollten

Unabhängig davon, ob Sie sich bei der Grundsteuererklärung helfen lassen oder alles selbst erledigen, sollten Sie die wichtigsten Fristen kennen und unbedingt einhalten:

• ab 1. Juli 2022 ist die elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung direkt online per ELSTER möglich
• am 31. Oktober 2022 ist der Stichtag, an dem die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung endet
• ab 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer und Steuerpflichtige müssen ihre Steuerzahlung entsprechend der neuen Grundsteuer anpassen

Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Im Prinzip gilt die Pflicht zur Abgabe einer Grundsteuererklärung für alle Haus- und Grundbesitzer:

• Besitzer von bebauten und unbebauten Grundstücken – also auch für alle Besitzer von Wohngrundstücken, von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Holz- und Blockhäusern
• Besitzer von Eigentumswohnungen
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Dabei gelten folgende Sonderregelungen: Sind Grundstücke mit einem Erbbaurecht belastet, muss sich der Erbbauberechtigte kümmern, der ein Gebäude auf dem Grundstück erbauen will. Der Erbbauverpflichtete, dem das Grundstück gehört, muss dabei Hilfe leisten. Ist ein Grundstück mit fremden Gebäuden bebaut, fällt die Pflicht zur Abgabe der Erklärung in den Aufgabenbereich des Eigentümers. Aber: Der Gebäudeeigentümer muss ebenfalls mitwirken.

Das Bundesfinanzministerium gibt an, dass rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten betroffen sind. Demzufolge gehört das Projekt zu den größten der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte. Genau deshalb wurde auch entschieden, dass die Bürgerinnen und Bürger hier selbst aktiv werden und „mithelfen“ müssen.

Was brauchen Sie für die Grundsteuererklärung?

Welche Daten Sie angeben müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Sie leben. Je nach Bundesland werden nämlich andere Berechnungsmodelle angewandt.

Diese Daten benötigen Sie in den meisten Bundesländern

Die meisten Bundesländer haben sich der Grundsteuerregelung des Bundes angeschlossen. Das gilt für Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Leben Sie in einem dieser Bundesländer, benötigt das Finanzamt folgende Daten von Ihnen:

• Grundbuchdaten wie Flurnummer, Flurstück, Eigentümer, Adresse und Grundstücksfläche
• Art der Nutzung – gewerblich oder zum privaten Wohnen?
• Wohnfläche
• Baujahr
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Wohnungseigentum
• Anzahl der kleinen (weniger als 60 Quadratmeter), mittleren (60 bis 100 Quadratmeter) und großen (über 100 Quadratmeter) Wohnungen
• Anzahl der Stellplätze und Garagen

In Niedersachsen, Hamburg, Hessen und Bayern reichen weniger Angaben

In diesen vier Bundesländern gilt das Flächen-Faktor-Modell, sodass nur folgende Daten benötigt werden:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche

Sonderfall Baden-Württemberg

Da in Baden-Württemberg nach dem Bodenwertmodell berechnet wird, benötigen Sie folgende Angaben:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswerts

Wo sind die Daten zu finden?

Die wichtigsten Grundbuchdaten wie die Flurnummer und die Gemarkung finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug. Bestenfalls sollten Sie diesen bei Ihren Kaufunterlagen aufbewahren. Falls nicht, kann der Grundbuchauszug auch neu beantragt werden – beim Landesamt oder Grundbuchamt. Der Bodenrichtwert ist mittlerweile in vielen Bundesländern einfach über das Grundsteuerportal der Finanzverwaltung zu ermitteln.

Mittlerweile besteht auch in vielen Bundesländern die Möglichkeit, die benötigten Daten direkt online abzurufen – zum Beispiel über den ThüringenViewer in Thüringen oder in anderen Bundesländern über das BORIS-Portal. Genau an dieser Stelle habe auch ich Fragezeichen im Kopf: Wenn die grundstücksrelevanten Daten bereits online verfügbar sind, warum muss dann der Umweg über die Bürgerinnen und Bürger genommen werden? Offensichtlich liegen die Daten ja bereits in digitaler Form vor und sind einer Postadresse zugeordnet. Hier wäre es doch sicher ohne viel Aufwand möglich gewesen, eine Verknüpfung herzustellen und die Daten zumindest bereits in ELSTER zur Verfügung zu stellen.

ELSTER-Benutzerkonto: ein Muss für die Grundsteuererklärung

Apropos ELSTER: Die Grundsteuererklärung darf ausschließlich elektronisch an das Finanzamt übermitteltwerden. Es ist nur in Ausnahmefällen möglich, Erklärungsvordrucke auf Papier zu verwenden. Dementsprechend benötigen Sie zunächst einen Zugang zum ELSTER-Portal, denn nur dann ist eine elektronische Steuererklärung möglich. Dafür registrieren Sie sich und legen sich ein Benutzerkonto an – natürlich kostenlos. Dabei sind zwei Fälle möglich:

1. Vielleicht haben Sie bereits ein Benutzerkonto, um Ihre Einkommenssteuererklärung elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Dann müssen Sie nichts weiter tun, sondern können dasselbe Konto nutzen, um auch Ihre Grundsteuererklärung abzugeben.
2. Falls Sie noch kein Benutzerkonto angelegt haben, registrieren Sie sich möglichst schnell auf elster.de, um ein Passwort zu beantragen. Es wird Ihnen auf dem Postweg zugeschickt, was ein paar Wochen dauern kann.

Mit Ihrem Benutzerkonto haben Sie dann auch die Möglichkeit, die Grundsteuererklärungen oder auch die Einkommenssteuererklärungen für Angehörige elektronisch ans Finanzamt zu schicken.

 

Grundsteuererklärung ausfüllen: Tipps und Tricks

Sobald Sie einen Zugang zu ELSTER besitzen, können Sie mit dem Ausfüllen beginnen. Dafür loggen Sie sich ein und wählen den Hauptvordruck GW1 aus, der seit dem 1. Juli 2022 auf der ELSTER-Startseite zu finden ist. Geben Sie die gewünschten Daten wie Steuernummer, Aktenzeichen und Ihre Adresse ein. Gehen Sie das Formular Schritt für Schritt durch. Bei Unklarheiten zu den einzelnen Feldern können Sie die integrierte Ausfüllhilfe von ELSTER nutzen, um nähere Informationen zu erhalten. Reicht das nicht, hilft oft eine Google-Suche weiter.

Danach geht es weiter mit dem zweiten Formular, der Anlage Grundstück GW2. Hier werden noch einmal Daten zur Quadratmeterzahl des Grundstücks, zum Bodenrichtwert und zur Wohnfläche abgefragt. Entnehmen Sie diese Daten am besten aus dem Kaufvertrag oder den Bauunterlagen.

Anschließend können Sie Ihre Eingaben prüfen. Erscheint der Satz „Es sind keine Fehler vorhanden“, dürfen Sie Ihre Grundsteuererklärung im nächsten Schritt absenden. Rot markierte Felder hingegen sind noch einmal zu überprüfen. Eine Google-Suche bringt auch hier häufig Klarheit bei Fragen.

Wie viel Grundsteuer müssen Sie in Zukunft zahlen?

Die entscheidende Frage, die sich an dieser Stelle alle Eigentümer stellen dürften, lautet wohl: Wie viel teurer wird die Grundsteuer in Zukunft? Tatsächlich kann Ihnen im Moment noch niemand sagen, wie hoch die neue Grundsteuerbelastung sein wird.

Die Grundstücksbewertung ist noch nicht abgeschlossen und auch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 stehen noch nicht fest. Klar ist lediglich: Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer soll erhalten bleiben. Dies wurde durch die Neuregelung der Grundsteuer, die am 8. November 2019 verabschiedet wurde, festgelegt.

 

Mein Fazit zur Grundsteuererklärung: großer Aufwand, wenig Sinn

Nun, da Sie sich genauer mit dem Thema Grundsteuererklärung auseinandergesetzt haben, werden Sie mir sicher zustimmen: Die Grundsteuererklärung ist mit einer großen Belastung und einem hohen Aufwand für alle Bürgerinnen und Bürger verbunden, die ein Grundstück oder eine Immobilie besitzen. In meinen Augen handelt es sich hierbei um ein Umlegen der bürokratischen Mühen auf die Eigentümerinnen und Eigentümer. Die meisten Daten erhalten Sie vom Finanzamt selbst, sodass diese den Ämtern auch schon vorliegen. Teilweise wurden die Informationen auch schon digitalisiert. Die Verknüpfung der Daten wird einfach an uns übertragen – und kostet uns Zeit, Arbeit und unter Umständen auch Geld.

Falls Sie Schwierigkeiten bei der Abgabe der Grundsteuererklärung haben, ist es dennoch eine gute Idee, sich Hilfe zu holen. Falsche oder fehlende Angaben führen am Ende nur zu einem noch größeren bürokratischen Aufwand und gegebenenfalls sogar zu unnötigen Kosten. Warten Sie am besten nicht zu lange, bevor Sie das Thema angehen, auch wenn es mühsam und unangenehm ist. Je eher Sie es vom Tisch haben, desto eher können Sie sich auch wieder um andere Dinge kümmern.