Baufinanzierung im Jahre 2015

Zum den Besonderheiten bei der Baufinanzierung habe ich mich bereits zweimal sehr ausführlich geäußert und beide Beiträge haben auch weiterhin inhaltlich Bestand, d.h. die Grundlagen zur Baufinanzierung von Blockhäusern finden sich hier und Tipps für den Fall eines knappen Eigenkapitals hier.

Zu den bekannten Aspekten, dass

  • ein Blockhaus und insbesondere ein Naturstammhaus ein höheres Eigenkapital braucht (wegen dem geringeren Beleihungswert des Objektes)
  • nicht alle Banken ein Blockhaus finanzieren (bei Holzhäusern sind mir keine Ausnahmen bekannt) wegen der schwierigen Verwertung des Bauobjektes
  • eine Finanzierung über Tilgungsaussetzung ein hohes Risiko darstellt, weil endfällig getilgt wird und der Wertanstieg der Anlage die zur Tilgung dient nicht garantiert ist

sind aber aufgrund der äußerst niedrigen Zinsen noch einige hinzugekommen, die ich nun hier einmal erläutern möchte, da ich sehr oft zwecks Fragen zur Baufinanzierung angeschrieben werde.

Die Baufinanzierung eines Wohnhauses ist natürlich bei den aktuellen Zinsen sehr günstig. Es geht ja auch darum mit den niedrigen Zinsen die Wirtschaft in Gang zu setzen bzw. in Gang zu halten, damit es wieder zu einer höheren Inflation kommt und die Märkte damit stabil bleiben. Entsprechend gibt es eine hohe Nachfrage nach Eigenheimen für die private Nutzung die auch noch länger anhalten wird. Für die private Nutzung ergibt sich hieraus auch kein Problem (sondern lediglich der Vorteil des Umzugs in ein Eigenheim) – für Bauherren die vermieten möchten bedeutet der anhaltende Bauboom allerdings, dass es schwerer wird Gebäude zu vermieten, da einfach weniger Mieter auf dem Markt einem höheren Angebot gegenüberstehen. Wer zur Vermietung bauen möchte, der wird auch entsprechend immer früher renovieren müssen um attraktiv zu bleiben für den Mieter.

Gefahren der niedrigen Zinsen für den Bauherren und Gegenmaßnahmen

Langfristig birgt der niedrige Zins ein Verschuldungsrisiko, denn es sind höhere Darlehenssummen möglich, weil die monatliche Belastung niedrig ist. Nur steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate mit der Zeit nicht so schnell an, wie bei einem mit höherem Zins, so dass bei gleicher anfänglicher Tilgung das Darlehen länger läuft und die Schulden quasi bestehen länger und oft bis ins hohe Alter bestehen bleiben.

Es ist daher unbedingt zu empfehlen, dass man schon von Beginn an eine höhere anfängliche Tilgung mit der Bank vereinbart (>2%) und vor allem auch eine jährliche Sondertilgung von der Bank gestattet bekommt (die muss man ja in den ersten Jahren nicht nutzen, wenn es noch nicht passt). Durch eine Sondertilgung des Baudarlehens sinken die Schulden entsprechend deutlich schneller und der Tilgungsanteil den man innerhalb der Annuität (= gleichbleibende monatliche Rate) abführt erhöht sich sofort. Da sich die Löhne ja normalerweise über die Jahre erhöhen (schon alleine durch die Anpassung an die Inflation) fällt einem eine Sondertilgung schon nach wenigen Jahren nicht mehr schwer.

Wichtig: Vergleichen Sie Angebote

Es sind viele Makler und Finanzberater aktiv, denn durch die hohe Nachfrage für Baufinanzierungen haben diese natürlich auch mehr Chancen einen Finanzierung zu vermitteln. Nicht alle Berater sind fachlich wirklich gut ausgebildet und da auch alle Vermittler zwischen 1% und 2,5% der Darlehenssumme als Provision erhalten, sind die Beratungen nicht immer nur auf das Wohl der Bauherren abgestimmt. Es lohnt sich also immer der Vergleich verschiedener Angebote.

Die Zinsbindung

Langfristig planende Menschen nutzen die aktuellen Zinsen aus und sichern sich den niedrigen Zins für zumeist 15 und teils auch bis zu 25 Jahre. Bei den ganz langen Laufzeiten sollte man eine Volltilgung in Betracht ziehen oder diese zumindest in den letzten Jahren mit Sondertilgungen erreichen können. Es ist schwer vorstellbar, dass die Zinsen sich weiter nach unten bewegen, da die Zentralbanken ja bereits Geld verlangen, wenn eine Bank dort kurzfristig Geld parkt. Also kann man meiner persönlichen Meinung nach ohne Probleme eine langfristige Zinsbindung eingehen, wenn man die vorgenannten Tipps zur beschleunigten Tilgung beachtet.

Wer in das Thema Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung tief einsteigen möchte, dem empfehle ich ein weiterführendes Buch, das gute Tipps auf aktuellen Grundlagen enthält. Es ist in Druckform wie als als Kindle Version (die man ja auch auf iOS oder Android anschauen kann) verfügbar.

 

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