Altes Blockhaus oder Holzhaus gebraucht kaufen

Eine Bestandsimmobilie ist für viele immer wieder ein Thema mich zu kontaktieren. Die meisten Interessenten von gebrauchten Holzhäusern oder Blockhäusern wissen gar nicht so recht worauf sie achten müssen und wo mögliche Schwachstellen liegen könnten. Ich habe dies bereits einmal in einem älteren Artikel über den Kauf von Bestandsimmobilien zusammengefasst, mich damals aber auf das Blockhaus beschränkt.

Erkunden Sie den Ursprung des Hauses

Wichtig ist, dass Sie sich detailliert damit auseinandersetzen, wer das Holzhaus oder Blockhaus errichtet hat, denn die Montage wird oft in Eigenleistung durchgeführt und hierbei auch oft ohne einen Richtmeister. Somit hat Niemand auf dem Bau die nötige Erfahrung und das führt zu vielen Problemen im Nachhinein, die sich für einen Laien nicht erkennen lassen. Wenn Sie entsprechend keine Rechnung nebst Bauvertrag für die Montage des Hauses vorgelegt bekommen, dann sollten Sie entsprechend nachhaken. Aus dem Montagevertrag erkennen Sie auch den genauen Umfang der erbracht worden ist und entsprechend was in Eigenleistung von den Bauherren realisiert wurde. Neben der Montage ist es wichtig, dass Sie sich den Liefervertrag für das Holzhaus zeigen lassen, da über den Hersteller entsprechend dann auch die Erfahrung zu diesem recherchiert werden kann. Hieraus lässt sich auch die Bauart erkennen – diese gibt wiederum Rückschluss auf Fehler die bei diesem Hersteller immer wieder auftreten. Wenn Sie ein Haus kaufen, dass weniger als fünf Jahre alt ist, dann haben Sie auch noch entsprechend eine Garantie auf die Baugewerke und sollten sich daher auch ALLE Rechnungen aushändigen lassen sowie die zugehörigen Planungen und Bauverträge. Bei einem Blockhaus ist es sehr gut, wenn Sie vom Eigentümer noch die Pläne zu Elektrik, Heizung und Sanitär überreicht bekommen, denn die Lage der Leitungen ist bei späteren Schäden sehr hilfreich bei der Behebung der Probleme.

Bauzustand

Seien Sie kritisch und beschäftigen Sie sich bei einem gebrauchten Blockhaus vor allem mit dem Zustand der folgenden Bauteile:

• Blockecken: hier kommt es oft zu undichten Stellen durch die Setzung, falsche Montage, nicht intakte Dämmung oder veraltete Fräsungen der Blockecke. Viele Bauherren die selber montiert haben, sind keine Fachleute und verkaufen Ihnen das gebraucht Blockhaus entsprechend mit den ganzen Mängeln, die diese vielleicht selber gar nicht wahrgenommen haben.
• Dachanschluss: bei allen Arten von Holz- und Blockhäusern ist dies ein neuralgischer Punkt. Sie sollten prüfen, ob hier die Dämmung hinter der Schalung noch intakt ist. Auch ist wichtig, dass die Dachbalken sauber aufliegen und sich nicht verdreht haben.
• Dämmung: Der Zustand der Dämmung ist von außen nicht zu erkennen. Hier sollte überprüft werden, ob diese nicht nach unten durchgesackt ist (siehe Dachanschluss) und ob diese nicht feucht geworden ist und evtl. schon Schimmelbildung aufweist. An den Energiekosten können Sie entsprechend auch erkennen, ob alles dicht ist. Schauen Sie sich vor allem bei den Fenstern die Anschlüsse zur Wand hin an und prüfen ob hier die Dichtbänder entsprechend beidseitig vorhanden und dicht sind.
• Anschluss Bodenplatte: Zwischen der Bodenplatte und dem ersten Holzbalken sollten Dichtbänder sein, damit keine Feuchtigkeit von unten aufsteigt. Prüfen Sie entsprechend ob diese vorhanden sind. Bei vielen Häusern kann man auch von außen hinter die Schalung greifen und die Dämmung ertasten. Dies darf nicht sein, da sich hier sonst Ungeziefer einnisten kann und zudem Feuchte nach oben in die Dämmung steigt.
• Setzungsproblematiken: Mit einem Lot, dass Sie vom Dach an den Aussenwänden herablassen, können Sie sehr schnell feststellen ob die Wände gerade sind. Oft gibt es in der Nähe von Gauben Probleme mit den angrenzenden Wänden, die dann bei der Setzung nach außen gedrückt werden. Hier erfolgt dann eine einseitige Setzung, die langfristig zu vielen Problemen führen kann. Dies sind oft Häuser die nicht von Fachleuten aufgebaut wurden. Hier gilt: Finger weg!
• Zustand der Blockbohlen: Sie können von innen erkennen, ob die Balken viele Risse aufweisen. Die Risse sind unkritisch auch wenn diese 2-3 cm in das Holz hinein gehen. Allerdings deuten viele Risse darauf hin, dass hier zu viel geheizt wurde und das Haus von innen oft zu trocken war oder mit extrem weichem oder feuchtem Holz aufgebaut wurde. Bei einer Luftfeuchte von 40% im Innenraum haben Sie wenige Risse. Viele Risse deuten aber darauf hin, dass der Wandaufbau nicht unbedingt sauer ist, d.h. hier ist evtl. mit nicht atmungsaktiven Folien gearbeitet worden oder das Haus kann nicht von selber den Ausgleich der Raumfeuchte vornehmen – ein entsprechendes Holzhaus Wohnklima ist somit nicht vorhanden.
• Der Aussenanstrich: Hier lässt sich feststellen wie gut das Haus gepflegt wurde. Ist es immer mit der selben Lasur gestrichen worden? Ist eine Imprägnierung aufgebracht worden und sind somit keine kleinen schwarzen Punkte auf dem Holz erkennbar (diese deuten auf den ungefährlichen Bläuepilz hin). Wenn die Lasur blättert, dann muss diese erneuert werden. Fragen Sie entsprechend vor dem Kauf einen Maler, ob hier abgeschliffen werden muss, was den Preis deutlich verteuert.

Da es unmöglich ist alles zu beachten und auch alles hier zu beschreiben, sollten Sie bei dem Kauf einer gebrauchten Bestandsimmobilie immer einen Baugutachter einschalten. Ein guter Sachverständiger kann nämlich ziemlich präzise sagen, was es kostet den Schaden zu beheben oder ob es sinnlos ist sich mit dem Haus zu beschäftigen. Für Blockhäuser gibt es in Deutschland nur sehr wenige spezialisierte Sachverständige für den Blockhausbau, die ich entsprechend aber nur empfehlen kann, da es sich hier um eine sehr spezielle Bauweise handelt mit vielen möglichen Risiken.

Bedenken Sie die Energiekosten

Moderne Blockhäuser und Holzhäuser haben sehr gute Dämmeigenschaften und somit einen sehr niedrigen Verbrauch an Energie. Auch ist zumeist einen Fußbodenheizung montiert, die für ein deutlich besseres Raumklima sorgt, da diese mit niedrigen Temperaturen und flächendeckend arbeitet und somit die Raumluft nicht zu sehr austrocknet, was das Holzhausklima erheblich fördert. Dies ist bei gebrauchten Holzhäusern eher nicht der Fall, da bis vor wenigen Jahren noch mit deutlich dünneren Wänden und oft auch ohne Dämmung gebaut wurde. Lassen Sie sich die Energiekosten vom Eigentümer für die letzten drei Jahre vorlegen und bringen Sie zudem in Erfahrung wieviel Holz für den Kachelofen oder Kamin (es nutzt ja nicht jeder seinen Kachelofen mit Backfach wie wir auch zum Backen) angeschafft wurde, denn diese Kosten gehören zu den Energiekosten dazu.

Betrachten Sie das ganze wirtschaftlich

Halten Sie den Kaufpreis mit den Kosten für die nötigen Renovierungen und Umbauten einem Neubau gegenüber. Zudem werden Sie in einer Bestandsimmobilie zumeist deutlich öfter renovieren müssen, was allerdings bei einem Holzhaus und vor allem einem Blockhaus oder vor allem einem Naturstammhaus die Bausubstanz nicht betrifft und somit in einem erträglichen Rahmen liegt.

Fazit

Es gibt sehr viel zu beachten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie und insbesondere bei einem Blockhaus sollten Sie einen spezialisierten Gutachter einschalten, der Ihnen hilft die richtigen Probleme zu erkennen und gegenüber dem Verkäufer zu thematisieren.