Die Baufinanzierung für ein Blockhaus

Welche Besonderheiten sind bei einer Baufinanzierung für ein Holzhaus oder Blockhaus zu beachten?

Generell ist festzustellen, dass insbesondere für Blockhäuser oft von den Banken ein geringerer Beleihungswert angesetzt wird, als für ein vergleichbares Steinhaus. Dies liegt darin begründet, dass die Banken im Falle einer Verwertung des Blockhauses damit rechnen müssen einen deutlich geringeren Verkaufspreis in der Versteigerung zu erzielen als bei einem Steinhaus. Blockhäuser sind halt oft sehr speziell und haben daher einen niedrigeren Wiederverkaufswert.

Bei Steinhäusern werden oft bis zu 85% des Gesamtobjektwertes als Beleihungswert (= maximaler Finanzierungsbetrag) angenommen. Bei Blockhäusern aus Kantholz liegt der mittlere Wert am Markt bei ca. 70-75% und bei Rundstammhäusern bei eher 65%. Bei einem echten Naturstammhaus liegen die Beleihungswerte oft unter 50%, da eine Wiederveräußerung im Falle des Kreditausfalls nahezu nicht gegeben ist.

Holzhäuser z.B. im Schwedenhaus Stil liegen im Beleihungswert im Bereich von Steinhäusern und sind somit weitgehend unkompliziert zu finanzieren.

Wie setzt sich die Baufinanzierung zusammen?

Bei einem Blockhausbau werden oft sehr hohe Eigenleistungen erbracht. Das passiert teilweise schon im Rahmen der Richtmeistermontage, wo schnell etliche zehntausend Euro eingespart werden können. Die meisten Banken haben in Ihren Beratungs- bzw. Kreditprogrammen einen maximalen Anteil am Gebäudewert für Eigenleistungen hinterlegt, der bei den Blockhäusern oft überschritten wird. Hier sollte man gegenüber der Bank direkt offen darlegen, das es sich um plausible Werte handelt. Dies kann geschehen, indem man ein Angebot für die Komplettmontage einholt und eines für die Richtmeistermontage. Die Differenz ist dann die erbrachte Eigenleistung.

Generell ist es wichtig, dass man bei der Baufinanzierung den Verkehrswert, d.h. den Wert des gesamten Gebäudes inkl. Grundstück, in die Bestandteile bares Eigenkapital, Eigenleistung, eingebrachte Werte (wie das Grundstück – wenn vorhanden) und die Baufinanzierung / den Kredit splittet. Ich kann nur empfehlen, dass man sich immer noch eine Barreserve erhält, die in dieser Summe nicht enthalten ist, um Eventualitäten am Bau oder sonstige Dinge zu bezahlen bzw. Familienmitglieder oder Freunde die bei den Eigenleistungen helfen und dafür ggf. ein klein wenig „unter der Hand“ erhalten sollen zu bezahlen.

Baukostenaufstellung / Baubudget

Es empfiehlt sich frühzeitig eine detaillierte Aufstellung aller Bestandteile des Bauvorhabens zu erstellen. Ein Muster können Sie gerne bei mir erfragen / erhalten. Das ganze beginnt mit den Planungskosten, den Vermessungskosten, Notarkosten, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Grundstückskosten und -nebenkosten und dann allen Bestandteilen die für Haus und Außenanlagen benötigt werden. Hier kann man sich auch bereits ein Budget erstellen und z.B. mit einem Quadratmeterpreis für Fliesen rechnen, so daß man später auch innerhalb des Budgets die Baustoffe kaufen kann. Wichtig ist, dass man auch das Zubehör wie Fliesenkleber und Fugenmasse nicht vergisst.

Entsprechend kann man dann bei den einzelnen Posten direkt vermerken, ob diese aus dem Eigenkapital bezahlt werden (oder anteilig hieraus), aus dem Baudarlehen oder ob diese bereits vorhanden sind, also als vorhandene Werte eingebracht werden.

Man sollte in den Kosten mittlerweile auch berücksichtigen, dass die Grundsteuer zu melden ist. Diese wird im zweiten Halbjahr 2022 neu berechnet und danach festgelegt von den Finanzämtern.

Eigenkapital

Ich persönlich empfehle immer sich im Zuge eines Hausbaus einmal komplett mit der langfristigen Finanzplanung auseinanderzusetzen. Hierbei sollte man sich aber nicht von vielen Beratern zuquatschen lassen, denn die Menschen die einen Finanzierung VERKAUFEN sind schließlich Vertriebler und leben davon, dass sie unterschiedlich hohe Provisionen auf verschiedene Finanzprodukte kassieren. Je höher die Provision je unattraktiver ist das Produkt eigentlich für den Bauherren! Je höher die prognostizierten Zinsen / Gewinne, je höher das Risiko gar nichts zu erhalten!

Gut beraten ist man, wenn man sein liquides Vermögen aufteilt in Geld für das Alter, Geld für allerlei Eventualitäten / Rücklagen (z.B. Defekt am Auto) und halt das frei verfügbare Eigenkapital. Nur dieses bar vorhandene und frei verfügbare Geld sollte man als Eigenkapital angeben. Die anderen Mittel kann man zur Not anteilig für das Baudarlehen verpfänden, wobei man hier darauf achten sollte, dass von Beginn an klar geregelt ist, ab wann die Verpfändung / Besicherung wieder freigegeben wird (ideal an einer Restdarlehensschuld gekoppelt). Sonst laufen alle Sicherheiten bis zur vollständigen Tilgung und man ist ein wenig mehr an die Bank gefesselt, was einen bei der Neuanlage seines Geldes unflexibel macht.

Beachten Sie, dass Sie das angegebene Eigenkapital bereits zu Beginn des Baus liquide haben müssen, da die ersten Rechnungen unmittelbar zunächst vom Eigenkapital bezahlt werden müssen und hierzu ein Nachweis erbracht werden muss. Aus dem Baudarlehen bedient man sich erst nach der Erschöpfung des abgestimmten Eigenkapitals. Gelder, die Sie „unter der Hand“ verteilen wollen tauchen nirgends in der Baufinanzierung auf und könnten maximal als Leistung in das Eigenkapital einfließen. Solche Gelder sollten Sie also in Bar außerhalb der Baufinanzierung vorhalten – wenn erforderlich.

Eigenleistung innerhalb der Baufinanzierung

Als Eigenleistung wird alles anerkannt, dass Sie selber oder durch Freunde / Bekannte (so genannte Nachbarschaftshilfe) erbringen. Achten Sie darauf, dass dies auch plausibel zu erklären ist. Eine Elektrik oder eine Sanitärinstallation kann z.B. eben nur jemand realisieren, der hier eine Zulassung und Erfahrung hat. Die reinen Materialkosten können über das Baukonto abgewickelt werden.

Im Blockhaus sind typische Eigenleistungen die Arbeitsleistungen bei der Richtmeistermontage, der Außenanstrich, das Verlegen der Bodenbeläge (Fliesen, Holzdielen, Parkett, Laminat), die Außenanlagen sowie diverse Verkleidungen von Fallrohren, etc. Für diese Arbeitsleistungen sollte man sich vorher eine Übersicht erstellen, wer diese erbringt, wann diese zu erbringen sind und wie hoch der Arbeitsaufwand eingeschätzt wird. Dies ist zu empfehlen, damit am Bau die Aufgaben verteilt sind und es nicht zu Bauverzögerungen kommt, denn die externen Handwerker wollen voran kommen und nicht auf den Bauherren warten, der dann den ganzen Bauplan verzögert. Hier sollten Sie realistisch schätzen. Die Bank erkennt dann den Marktpreis der Arbeitsleistung an, d.h. wenn ein Fliesenleger EUR 30 pro Quadratmeter nimmt dann können Sie genau dies einsetzen und nicht die Zeit die Sie persönlich benötigen multipliziert mit einem fiktiven Stundenlohn.

eingebrachte Werte

Zumeist wird ein vorhandenes Grundstück eingebracht. Dies wird dann bewertet mit dem Bodenwert, der in den gängigen Bodenwerttabellen nachlesbar ist. Den Bodenwert kann Ihnen normalerweise auch das lokale Bauamt nennen. Ein vorhandenes Grundstück erspart aber auch die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer für den Kauf eines Grundstücks und macht so den gesamten Bau um einiges günstiger und auch schneller realisierbar.

Wer noch über andere Gegenstände verfügt, die dann in den neuen Bau eingebaut werden, kann diese natürlich auch zum Marktpreis einbringen. Dies könnten ja Fliesen oder andere Bodenbeläge sein. Wer also eine extrem gute Bezugsquelle für Baustoffe hat, der könnte diese quasi unter der Hand erwerben oder geschenkt bekommen und dann zum Marktpreis bewertet als eingebrachten Wert ansetzen.

Die Art der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung kann als klassisches Annuitätendarlehen erfolgen, d.h. Sie zahlen eine gleichbleibende Rate jeden Monat. Der Anteil der Tilgung steigt jeden Monat, da ja weniger Zinsen zu zahlen sind. Diese Darlehen bietet quasi jede Bank an. Das gute ist, dass man normalerweise ja jedes Jahr ein wenig mehr verdient und somit irgendwann die monatliche Summe für Zins / Tilgung nicht mehr so ins Gewicht fällt. Hier ergeben sich dann Möglichkeiten für eine Sondertilgung der Baufinanzierung.

Es gibt allerdings auch andere Formen der Finanzierung. Die beiden wichtigsten, die es in meinen Augen zu vermeiden gilt, sind die Tilgungsaussetzung und der Bausparvertrag. Warum?

Bei der Tilgungsaussetzung zahlen Sie nur den Zins an die Bank und  müssen die Tilgung am Ende der Laufzeit in einer Summe erbringen. Dafür müssen Sie in einer anderen Weise die Tilgung ansparen. Dies passiert üblicherweise über eine Lebensversicherung oder einen Fond oder eine Fondgebundene Lebensversicherung. Es handelt sich also um ein kombiniertes Produkt, wobei Sie keine Garantie haben, dass die gewählte Ansparform am Laufzeitende auch ausreichend ist für die Tilgung. Das Risiko liegt alleine auf Ihrer Seite und wird bei Fonds z.B. durch die Börse bestimmt. Da Ihre Immobilie als Sicherheit dient, laufen Sie Gefahr diese am Ende zu verlieren. Eine Tilgungsaussetzung wird meist von „provisionsgeilen“ Vertrieblern angeboten, da es für eine Lebensversicherung oder einen Fond das x-fache an Provision gibt als für einen klassische Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen.

Der Bausparvertrag ist heute nicht mehr lukrativ – außer für den Vertrieb, denn auch hier werden hohe Provisionen gezahlt. In der Ansparphase gibt es kaum Zinsen und das Darlehen muss man später sehr schnell tilgen, was zu hohen Belastungen führt. Zudem besichern Banken heute oft bis zu einem Beleihungswert von 85%, so dass die von der Bausparkasse vorgenommene nachrangige Sicherung keinen Ausschlag hat. Wer einen bestehenden Bausparvertrag hat und sich die schnelle Tilgung leisten kann, der hat evtl. beim Blockhaus den Vorteil, dass er über die Nachrangige Besicherung wirklich insgesamt eine bessere Besicherungsquote hin bekommt. Die schnelle Tilgung bedeutet dann aber weniger Flexibilität für das klassische Darlehen, so dass man hier in jedem Falle die Sondertilgung einsetzen sollte, damit man, wenn das Bauspardarlehen abgelaufen ist, schneller das normale Darlehen tilgen kann.

Zinsbindung / Zinsniveau / Tilgung / Sondertilgung

Das Zinsniveau für eine Baufinanzierung ist aktuell schon länger sehr niedrig (Stand April 2013). Somit lohnt es sich sicherlich langfristig eine Zinsbindung für das Baudarlehen einzugehen (oft 15 Jahre oder länger). Hier ist aber zu beachten, dass sich innerhalb dieses Zeitraums die Lebensumstände oft sogar mehrfach verändern. Nicht nur wenn es schlecht läuft kommt es zu Problemen, sondern auch, wenn man mehr verdient und Geld beiseite legen kann, denn dann zahlt man Zinsen an die Bank die man sich hätte sparen können, da eine Geldanlage üblicherweise weniger einbringt als der Baukredit kostet.

Entsprechend sollte man immer darauf achten, dass man mindestens einmal pro Jahr eine Sondertilgung für die Baufinanzierung machen kann. Dies hilft ungemein den über die gesamte Laufzeit bezahlten Zins zu reduzieren und das Geld statt an die Bank für sich selber anzulegen. Man sollte halt immer das Bestreben haben die Schulden so schnell als möglich zu tilgen und entsprechend muss dies im Darlehensvertrag auch geregelt sein.

Wer sich ein bisschen mehr Risiko erlauben kann, der wählt in einem kleineren Anteil ein variables Baudarlehen. Dies kann man immer sofort ohne Vorfälligkeitszinsen / Strafzinsen tilgen – zudem sind hier die Zinsen nochmals niedriger als bei einem klassischen Tilgungsdarlehen.

Die Höhe der anfänglichen Tilgung bei dem klassischen Tilgungsdarlehen kann man wählen. Üblicherweise werden ja hier 1% angesetzt. Wenn man eine höhere Liquidität hat, dann empfiehlt es sich hier die anfängliche Tilgung des Baudarlehens direkt höher anzusetzen, um schnell seine Schulden zu tilgen. Schließlich baut man so schneller eigenes Vermögen auf.

KFW Förderung

Die KFW bietet immer wieder neue, aktualisierte Darlehensformen an, die man aufgrund der guten Konditionen in die Baufinanzierung einfließen lassen sollte. Hier sollte man sich auf deren Website informieren und auch die Bank befragen, denn diese minimiert in Teilen hierdurch ihr eigenes Risiko. Wichtig ist, dass man den Blockhaus Hersteller dazu verpflichtet, die KFW Richtlinien einzuhalten. Dies kann man in den Bauvertrag aufnehmen lassen. Dies macht auch Sinn, da man ja bei Verfehlung der KFW Richtlinien einen höheren Energieverbrauch hat um das Blockhaus zu heizen.

Blockhäuser erreichen normalerweise – vor allem als Doppelblock und als gedämmte einschalige Bauweise sehr hohe Dämmwerte. In Verbindung mit einer Wärmepumpe und guter Verglasung kommt man schnell zu einem KFW Effizienzhaus 40 / 55, was beim Kredit erhebliche Vorteile hat.

Wichtig beim Kontakt zur Bank

Stellen Sie nicht wild und parallel viele Anfragen über eine Baufinanzierung an verschiedene Banken, denn oft stellt die Bank im Hintergrund eine Anfrage bei der SCHUFA. Die Anzahl der Anfragen kann jede Bank einsehen und die meisten Banken deuten jede andere bei der SCHUFA bestehende Anfrage als erfolglos. In den Augen der Bank muss es also einen Grund geben das abgelehnt wurde und Sie nun bei ihr anfragen. Das macht es unattraktiv mit Ihnen in eine konkrete Kreditprüfung einzusteigen.

Sind Sie sich also unsicher oder wollen eine Zinsauskunft für die anstehende Baufinanzierung erhalten, dann achten Sie darauf, dass Sie nur eine Voranfrage oder Zinsauskunft einholen und explizit die SCHUFA ausnehmen. Bei Onlineanfragen ist es oft nur ein Häkchen, dass Sie versehentlich setzen und somit Ihre Chancen auf eine Finanzierung minimieren.

Haben Sie alle Unterlagen für die Baufinanzierung immer vorbereitet und sind vor allem in der Lage die wesentlichen Kosten durch Angebote zu belegen, d.h. das Angebot des Blockhaus Herstellers, der Kellerbauers, etc. Auch die Unterlagen zu Ihrem Einkommen, der Eigenleistung und dem Eigenkapital sollten griffbereit sein um eine Baufinanzierung zu erhalten.

Bedenken Sie auch immer, dass die Bank ein Verkäufer ist und lassen Sie sich nicht sofort zu Dingen verleiten die nicht unbedingt erforderlich sind für die Baufinanzierung, wie z.B. Lebensversicherungen, Unfallversicherungen, …

Ablauf der Baufinanzierung

Bei fast allen Banken erfolgt die Einrichtung eines Bauzwischenkontos im Rahmen der Baufinanzierung von dem Sie alle Kosten gegen Nachweis bedienen. Ideal ist es, wenn Sie zu Beginn Ihr Eigenkapital hierauf einzahlen, denn dann muss nicht alles im einzelnen geprüft werden. Klären Sie nur, ob für das Bauzwischenkonto andere Zinsen oder Gebühren anfallen. In regelmässigen Abständen gleicht die Bank das Bauzwischenkonto vom genehmigten Darlehen aus.

Ein kleiner, eher selbstverständlicher Rat: Ein Darlehen ist erst genehmigt, wenn Ihnen die Verträge der Bank unterschrieben vorliegen. Erst dann sollten Sie bestellen. Oft sagen die Vermittler / Vertriebler Ihnen mündlich etwas, dass sich wie eine Zusage anhört und die Euphorie schwindet, wenn die Kreditabteilung der Bank nach Wochen einfach absagt oder sich gar nicht auf den Antrag hin rührt. Insbesondere bei Selbstständigen ist dies oft der Fall, da die Langfristigkeit der Einkünfte eher pessimistisch seitens der Bank betrachtet wird.

Was ist, wenn ich nachfinanzieren muss?

Eine kleiner Nachfinanzierung für die Küche, Möbel, die Aussenanlage oder andere Einrichtungsgegenstände ist am einfachsten über einen Ratenkredit zu finanzieren, den man zumeist im Internet bei Online Kreditvergleichen sehr gut findet und auch zumeist problemlos abschließen kann. Man sollte nur in jedem Falle auf seine Liquidität achten.